Trh s bydlením v patové situaci. Kupující vyčkávají, prodávající také, ceny stagnují

V prvním čtvrtletí roku 2024 se nabídkové ceny nemovitostí oproti předchozímu čtvrtletí snížily o 0,4 % a zůstaly prakticky beze změny. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku jsou ceny nižší o 5,2 procenta. Průměrná cena jednoho metru čtverečního tak dosáhla 2 423 eur za metr čtvereční.

Stále platí, že byty jsou dražší než domy. Průměrná cena metru čtverečního podlahové plochy bytu dosáhla v prvním čtvrtletí 2 689 EUR, což představuje velmi mírný mezičtvrtletní nárůst o 0,2 %. To znamená zvýšení ceny o pět eur. Meziročně ceny klesly o 5,2 procenta. K poklesu přispěly zejména ceny domů, které se oproti poslednímu čtvrtletí loňského roku snížily o 47 eur, tj. o 2,4 procenta, na 1 865 eur. Meziročně se snížily o 3,4 %.

Zajímavá je situace v Bratislavě. Tam ceny vzrostly a stalo se tak poprvé od konce roku 2022. V Bratislavském kraji jsou ceny nemovitostí nejvyšší a na konci prvního čtvrtletí se oproti předchozímu čtvrtletí zvýšily na průměrných 3 087 eur za metr čtvereční. Ve srovnání s posledními třemi měsíci loňského roku se jedná o nárůst o deset eur. Kromě Bratislavského kraje zaznamenal růst cen také Nitranský kraj, zatímco v ostatních krajích ceny mezičtvrtletně klesly.

NBS zveřejňuje tzv. nabídkové ceny. Jedná se o ceny, které se objevují například v inzerátech na realitních portálech. Ceny, za které se nemovitosti skutečně prodávají, se tedy mohou lišit, protože cena se může měnit v rámci jednání mezi kupujícím a prodávajícím.

Situace na trhu je složitá

Údaje však ukazují, že se trh nevrátil k trvalému růstu cen. „Trend meziměsíčního růstu přetrvával od října do ledna, ale v únoru došlo k výraznému zlevnění. Zastavilo se také postupné snižování nabídky, které jsme pozorovali v průběhu roku 2023. Ceny bytů mírně vzrostly, ceny domů naopak klesly,“ říká Roman Vrbovský, analytik NBS.

Podle analytika je trh v současné době pro kupující relativně příznivý. „V současné době je však nabídka novostaveb i bytů na sekundárním trhu poměrně bohatá a zájemci o koupi nemovitosti mají dobré podmínky k nákupu. Stále si mohou vyjednat lepší cenu a také mají z čeho vybírat, což do roku 2022 nebylo možné,“ říká Viktor Obtulovič, analytik společnosti Wilusa.

Situace na trhu je podle něj jiná než v roce 2022. V budoucnu podle něj může být na trhu nedostatek nemovitostí, a to bude jeden z faktorů, který bude tlačit na snižování cen. „Na Slovensku bylo v roce 2023 dokončeno přibližně 21 tisíc nemovitostí, což je druhý nejvyšší počet od vzniku samostatného Slovenska. Developeři však v roce 2023 uložili některé projekty do ‚šuplíku‘, protože mají nevyprodané portfolio. To může v následujících třech letech způsobit nedostatek nových bytů na trhu,“ dodává.

Levnější hypotéky? Zřejmě ne

Naopak, tlak na snižování cen vytváří situace na hypotečním trhu. Zájem o hypotéky výrazně poklesl. To je způsobeno tím, že ceny úvěrů znatelně vzrostly. Zatímco na konci roku 2021 byly ceny úvěrů rekordně nízké, dnes tomu tak zdaleka není. Na konci roku se průměrná úroková sazba u nových úvěrů pohybovala hluboko pod jedním procentem, v současnosti je průměrná tržní sazba 4,13 %. V důsledku toho jsou nyní úvěry na bydlení téměř pětkrát dražší, než byly na historických minimech. To se odráží v objemech úvěrů, které banky poskytují. Na vrcholu hypoteční horečky banky poskytovaly až tři miliardy nových úvěrů na bydlení měsíčně. V březnu byl objem nových úvěrů třetinový. Pravdou však je, že většinu nových úvěrů tvořily refinancované úvěry, tj. úvěry, které klienti převedli z jedné banky do druhé, a to v době historicky nejnižších úrokových sazeb.

Právě poměrně prudký nárůst cen úvěrů vyvolal očekávání, že ceny nemovitostí by mohly poměrně prudce klesnout. To se nepotvrdilo. „Ceny od roku 2022 klesly zhruba o deset procent a již druhé čtvrtletí po sobě vidíme jejich stagnaci. NBS sice konstatuje, že počet nabízených nemovitostí mírně vzrostl, ale není pravděpodobné, že bychom se letos dočkali výraznějšího poklesu cen,“ říká Marián Búlik, finanční analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Čtěte více Vláda plánuje zvýšit daně a ušetřit čtyři miliardy eur. Skončí dotace na elektřinu a plyn

Trh se poněkud zasekl na mrtvém bodě. „Developeři, respektive prodávající, budou čekat na zlepšení kupní síly spotřebitelů, aby mohli zvýšit ceny, a kupující se naopak budou snažit odložit nákupy v očekávání nižších úrokových sazeb u hypoték. Existuje však několik indicií, že jejich pokles, navzdory očekávané politice Evropské centrální banky (ECB), nemusí být na Slovensku tak rychlý,“ říká Tomáš Boháček, analytik 365.bank.

Také Marián Búlik se domnívá, že v současné době nemá cenu čekat na výrazný pokles úrokových sazeb. Teoreticky by k němu mohlo dojít, pokud by Evropská centrální banka začala snižovat úrokové sazby. Zjednodušeně řečeno, snížení úrokové sazby ECB může zlevnit i získávání peněz bankami na úvěry. To by za určitých okolností mohlo vytvořit prostor pro zlevnění hypoték. To však nemusí být příběh Slovenska.

Podle Búlika může případný pokles cen úvěrů zastavit i špatný stav veřejných financí na Slovensku. „Očekávané červnové snížení základních sazeb ECB nebude mít bezprostřední vliv na snížení úrokových sazeb hypoték. Důvodem je vysoká cena slovenských státních dluhopisů, která nemotivuje banky ke snižování hypotečních sazeb. Z tohoto důvodu očekávám, že úrokové sazby hypoték zůstanou v následujících měsících na současné úrovni a další růst není vyloučen, pokud vláda nedokáže reálně splnit své sliby investorům, že začne seriózně konsolidovat státní finance,“ říká Búlik.